Le tourisme fait monter les prix de l'immobilier à Dubrovnik
Par Roger Viret
, le
octobre 11, 2019
-
8 minutes de lecture
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Il y avait tellement de touristes à Dubrovnik l'année dernière que le gouvernement a dû intervenir pour éviter la surpopulation. Le nombre de navires de croisière arrivant chaque jour dans la ville croate a été limité à deux, transportant au maximum 5 000 personnes.
742 000
Le nombre de passagers arrivés sur 538 navires de croisière en 2017
100%
Augmentation des locations Airbnb entre 2015 et 2019
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Le nombre de maisons de luxe vendues à Dubrovnik pendant toute l'année 2018, selon une agence
Au cours des huit premiers mois de cette année, le nombre total de visiteurs dans cette ville pittoresque au toit rouge a augmenté des deux tiers par rapport à la même période en 2014. Cette augmentation rapide a sans doute été confortée par la popularité de Game of Trônes - Dubrovnik était le lieu de tournage de King's Landing.
Cependant, alors que de plus en plus de personnes visitent la ville protégée par l'Unesco - connue sous le nom de Perle de l'Adriatique - rares sont les jet-setters qui cherchent à acheter une propriété de luxe.
Le marché des résidences secondaires haut de gamme de Dubrovnik n’est pas florissant. Au Monténégro, 4 milliards de dollars ont été dépensés ces dernières années pour transformer la baie de Kotor, Porto Monténégro et la baie de Lustica en destinations de luxe, avec des hôtels haut de gamme, des clubs sportifs, des restaurants et un plus grand port de plaisance du sud de l'Europe. L'année dernière, la famille royale saoudienne a transféré sa flotte d'or de superyachts de Monaco.
Selon certaines personnes à Dubrovnik, la ville croate a été gênée par le manque de vision des autorités locales.
«Les conditions ne sont pas réunies pour permettre à Dubrovnik de réaliser son potentiel de destination haut de gamme», a déclaré Kieran Kelleher, directeur de Dream Estates Croatia, filiale de Savills, qui vit à Dubrovnik depuis 15 ans. Les ventes d'appartements de luxe et de villas ont été lentes, a-t-il déclaré. L'année dernière, son agence a vendu un total de huit maisons d'un prix supérieur à 3 500 € par mètre carré.
“En substance [high-end real estate] n'existe pas [in Croatia] Par rapport à ce que vous attendriez d’autres destinations salubres telles que le sud de la France ou des régions de Grèce, d’Italie, du Portugal et d’Espagne », a-t-il déclaré, ajoutant qu’il ne pouvait penser à deux ou trois villas à Dubrovnik pour les riches et célèbres ».
«Il n'y a pas de sentiment de richesse dans la ville comme ces dernières années: les tongs et les gilets ont remplacé le chic estival», déclare Kelleher.
Selon Predrag Tutić de CBS International, une filiale de Cushman & Wakefield, les acheteurs de logements haut de gamme de la ville sont pour la plupart domestiques, avec seulement 20% venant de l’étranger.
“Il n'y a pas de marques haut de gamme dans la mode [in Dubrovnik], peu de restaurants étoilés au Michelin et pas de voitures de luxe dans les rues », déclare Kristina Gilja, du groupe de développeurs Consilium Expert Group.
Mark Thomas, rédacteur en chef du Dubrovnik Times, vit dans la ville depuis 1998. Il décrit l'augmentation du tourisme comme une «arme à double tranchant». «L’expérience n’est ni meilleure ni pire [than it was] avant mais différent ". Il ajoute que trop peu de touristes signifierait un problème plus grave que trop nombreux. «Nous avons un bon problème, c’est un problème intéressant», dit-il.
Les quartiers les plus élégants incluent Ploce, surplombant la vieille ville, la vieille ville et Lozica (connue sous le nom de Millionaires’s Row), où Indomio commercialise une villa avec piscine pour 2,8 M €. Immobilier Croatie commercialise une villa à Ploce pour un million d'euros.
La hausse du tourisme a commencé il y a plusieurs années, selon les experts, lorsque des destinations rivales en Turquie, en Égypte et en Tunisie ont été interdites en raison de l'instabilité politique. De nombreux touristes ont plutôt opté pour la sécurité de la côte adriatique, faisant monter les prix des hôtels par le toit.
Une villa avec piscine et une maison d'hôtes séparée, 1,7 M €
L'impact de Game of Thrones ne peut pas être négligé non plus. Le maire de Dubrovnik a affirmé que cette série représentait la moitié de la croissance annuelle de 10% du tourisme de la ville.
Pour accueillir les touristes, les locations Airbnb et HomeAway se sont multipliées à travers la ville. Airbnb à lui seul a doublé son nombre d'inscriptions entre 2015 et 2019. Il existe désormais plus de 7 000 locations à court terme sur ces deux plates-formes, selon AirDNA, une société d'analyse de données.
Le marché des maisons à Dubrovnik, propice aux locations à court terme - des propriétés plus petites situées dans le centre-ville plutôt que des grandes villas de luxe - attire de nombreux investisseurs.
Le prix moyen d'une maison dans la région est passé de 2 000 euros le mètre carré en 2015 à 2 350 euros le mètre carré cette année, selon Savills et Dream Estates Croatia.
"Très peu [buyers] déménagent définitivement à Dubrovnik, mais ils aiment bien profiter de la propriété et de la ville pendant plusieurs semaines pendant la saison estivale et le louer pour la période restante », déclare Marko Pazanin de Sotheby’s Croatia.
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Pazanin est plus optimiste que d’autres sur l’état du marché immobilier haut de gamme. «Il y a eu une croissance continue des prix pendant plusieurs années consécutives», dit-il.
"Peut-être qu’à ce stade, il n’existe pas de stratégie claire pour attirer [high-end] investisseurs ", dit-il. "Mais on ne peut pas dire que cela nuit au secteur de l'immobilier de luxe en Croatie."
Les propriétés les plus vendues sur le marché peuvent coûter entre 2 et 5 millions d’euros. Les appartements et les maisons situés dans les remparts de la vieille ville de Dubrovnik se vendent entre 5 000 et 6 000 € le mètre carré s’ils ont vue sur la mer.
Une de ces propriétés est une maison du XVIe siècle avec des intérieurs en pierre naturelle, classée par Dream Estates Croatia pour 950 000 €. Plus loin, près de Cavtat, Dream Estates commercialise une villa avec un grand terrain, une piscine et une maison d'hôtes séparée pour 1,7 M €. À Brgat, un village situé près de Dubrovnik, Savills vend une villa composée de cinq appartements séparés offrant chacun une vue sur la mer pour 895 000 €.
Selon Kelleher, la réglementation obsolète des bâtiments est un autre problème qui freine le marché du luxe de Dubrovnik.
«Les lois en matière de planification sont fluides, lourdes, complexes et l'histoire a montré qu'investir à Dubrovnik comporte des risques qui dissuadent les clients haut de gamme de bâtir et d'investir», a-t-il déclaré. Il mentionne une annulation récente d'un permis de construire pour le terrain de golf proposé sur la colline Srđ au-dessus de Dubrovnik.
Une villa avec cinq appartements séparés à Brgat, un village près de Dubrovnik, 895 000 €
Quiconque cherche des villas en front de mer existantes devra regarder à l'extérieur des limites de la ville, souvent au nord de Dubrovnik. Sotheby’s International Realty commercialise une villa de 400 m² à Trsteno, à une demi-heure de route, pour 1,42 million d’euros. Il offre une vue sur la mer et les îles Elaphites, une piscine et un toit rouge, tout comme les maisons de la vieille ville de Dubrovnik.
Guide d'achat
La plupart des propriétés de luxe à Dubrovnik sont exprimées en euros, mais la loi doit être respectée dans la monnaie de la Croatie, la kuna. Le kuna est indexé sur l'euro et équivaut à environ 7,40 K € pour 1 euro. Le droit de timbre, connu sous le nom de taxe croate sur les transferts immobiliers (RETT), est de 4% et payé par les acheteurs nationaux et étrangers.
Qu'est-ce que vous pouvez acheter pour. . .
€ 760,500 Penthouse de cinq chambres avec vue sur l'Adriatique, l'île de Lokrum et la vieille ville de Dubrovnik 950 000 € Une maison de quatre chambres dans la vieille ville près du Vieux Port 1,5 M € Maison avec quatre appartements près de la plage dans la région de Lapad
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