Ce qu'il faut savoir avant d'acheter une maison de vacances dans un autre pays

Dans leur maison de vacances de trois chambres à coucher située en Basse Californie, au Mexique, Amy et Chad Wells ont un mur de fenêtres donnant sur l’océan Pacifique, une plage juste en dessous de leur terrasse et une cheminée en adobe dans la tanière.

Une chose qu’ils n’ont pas: un acte en leur nom.

"Nous avons la maison depuis un an et demi et la banque ne l’a pas encore nettoyée", a déclaré Amy, 40 ans.

Jusqu'à récemment, la revendication d'un propriétaire précédent sur la propriété était en train de disparaître dans le système judiciaire mexicain, ce qui signifiait que, même si le couple avait payé pour la maison, l'avait rénovée, y avait passé des week-ends et l'avait inscrite sur Airbnb, leur propriétaire ne l'avait jamais été. été finalisé.

"Pour le prix que nous avons payé pour avoir ce que nous avons, nous nous attendions à ce que ce soit une douleur dans le dos", a déclaré Amy.

Chad Wells joue avec son fils Cooper dans leur maison de plage à Rosarito, au Mexique, le 9 juin. —Sandy Huffaker / The Washington Post

Leur histoire illustre certains des avantages et inconvénients de l'achat d'une maison de vacances dans un autre pays. Au-delà du droit de se vanter, acheter en dehors des États-Unis peut être incroyablement abordable, voire rentable. Il permet aux propriétaires de s’enraciner dans une culture au lieu d’être des touristes. Et, selon le lieu, cette résidence secondaire peut vous obtenir le statut de résident ou même un passeport.

Mais acheter à l'étranger comporte aussi des risques - et va certainement compliquer vos finances. Il y aura des comptes bancaires à ouvrir, des factures d'impôts à payer, des services publics à configurer, des formulaires Internal Revenue Service à archiver et une logistique à gérer. Lorsque des problèmes surgissent - et qu’ils finiront par le faire - ils devront être résolus à distance, dans un autre système juridique et peut-être même dans une autre langue.

Cela ne signifie pas que vous ne devriez pas acheter le chalet toscan ou le condo des Caraïbes dont vous rêvez. Mais cela signifie que vous devez être lucide sur les problèmes que vous devrez peut-être résoudre pour réaliser votre fantasme de résidence secondaire.

Restrictions

Vous n’êtes pas obligé de jouer dans un film d’espionnage pour avoir plusieurs passeports: achetez une maison à Malte, à Chypre, à la Grenade ou dans plusieurs autres pays dotés de programmes d’investissement spéciaux, et vous pourriez être admissible à une seconde citoyenneté.

D'un autre côté, de nombreux pays imposent des restrictions à la propriété étrangère. Au Costa Rica, ils ne peuvent pas posséder 100% d’une propriété en bord de mer. Au Mexique, la constitution interdit aux étrangers de posséder directement une propriété dans une «zone réglementée» s'étendant à 50 kilomètres de l'océan et à 100 kilomètres de toute frontière nationale.

Cela ne veut pas dire que les propriétaires américains - y compris les Wells - ne peuvent pas posséder de maison en bord de mer. Mais il doit être détenu dans une fiducie bancaire, ce qui augmente les coûts de transaction. La création d’une fiducie peut ajouter quelques milliers de dollars aux dépenses d’une maison, avec des frais de gestion d’environ 500 dollars par an, a déclaré David Connell, associé directeur de Connell & Associates, un cabinet d’avocats mexicain.

«C’est un processus assez simple», a-t-il déclaré. "Mais cela ajoute un peu plus de travail."

Certains pays ont des lois spécifiques à la propriété agraire, ce qui peut poser des problèmes même si vous ne cherchez pas à acheter une ferme. Les complications avec le domicile de Wellses découlent du fait que la propriété faisait partie d’un ejido, un terrain appartenant à la communauté qui était autrefois utilisé pour l’agriculture.

Ejido Land n’a pas de titre et ne peut pas être transféré à moins de passer par un processus spécial, a déclaré Connell. Certains acheteurs étrangers ne savent pas combien de temps le processus d’attribution de titres peut prendre.

«Deux ans à longtemps», a-t-il déclaré.

Les ejidos ne se limitent pas aux zones rurales et isolées.

«Cabo, Puerto Vallarta et Cancun ont toutes des communautés agraires qui les bordent», a déclaré Connell. "C'est l'une des premières choses que nous examinons."

C’est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles il est important de travailler avec des professionnels qui connaissent bien les lois locales et savent comment les utiliser. Partout où vous achetez, faites appel à un avocat fiable pour faire preuve de diligence raisonnable. La dernière chose à faire est d’acheter une maison et de découvrir plus tard qu’elle ne vous appartient pas.

Financement

Traci Getz, partenaire du cabinet d’experts-comptables Ryan & Wetmore, dont les bureaux sont situés dans le Maryland et en Virginie, souligne que la plupart des banques américaines ne vous donneront pas une hypothèque sur une propriété située dans un autre pays. À moins que vous ne disposiez de suffisamment d’argent pour acheter la maison, vous demanderez un prêt à une banque étrangère - et ce ne sera probablement pas aussi facile que de travailler avec une autre maison.

«Peu importe combien d’argent vous avez dans la banque aux États-Unis, vous n’avez rien ici», a déclaré Anthony Scotti, propriétaire de Perfect Spain, une agence immobilière de charme située dans la ville côtière de Valence.

Votre pointage de crédit ne mérite pas non plus à l'étranger. Scotti met en relation ses clients avec des sociétés de crédit hypothécaire habituées à traiter avec des acheteurs américains, mais contrairement aux États-Unis, un acompte d’au moins 30% est normalement requis. Il en va de même en Italie, a déclaré Diletta Giorgolo Spinola, responsable des ventes du centre et du sud de l’Italie chez Italy Sotheby’s International Realty, tandis que dans d’autres pays, les banques pourraient prêter encore moins de la valeur totale.

Peu importe où vous achetez une maison, vous devrez payer des taxes supplémentaires. L’Espagne prélève une taxe de vente de 10% sur l’immobilier, a déclaré Scotti. Les non-résidents qui achètent en Italie doivent s'acquitter d'une taxe d'environ 9% sur la valeur de la terre. En plus de cela, il peut y avoir des taxes foncières permanentes. Bien que dépendant de l'endroit où vous achetez, ils peuvent constituer une agréable surprise.

«Je pense que nous payons 600 pesos pour toute l'année», a déclaré Amy Wells, «ce qui représente environ 30 dollars».

Toutefois, même de petites factures d’impôts doivent être suivies et payées - généralement à partir d’un compte bancaire local, que vous devrez également payer pour les services publics, les réparations, les services de nettoyage et d’autres frais d’entretien. Et si la valeur de vos comptes va au-dessous de 10 000 dollars à un moment quelconque au cours d’une année donnée, vous devez déposer un formulaire spécial auprès de l’IRS, a déclaré Getz.

"Ce n'est pas que c'est une exigence très lourde", a-t-elle déclaré. "Mais les sanctions pour ne pas le faire peuvent être lourdes."

Louer votre maison peut aider à couvrir vos coûts et, dans certains cas, même vous rapporter un profit. Mais cela peut aussi entraîner des problèmes fiscaux délicats. Les résidents américains sont soumis à la législation fiscale américaine, peu importe où ils gagnent un revenu dans le monde, et s’ils sont propriétaires d’une maison dans un autre pays, ils sont également redevables d’impôts.

"Honnêtement, vous avez probablement besoin d'un conseiller financier et d'un avocat", a déclaré Getz.

Sinon, vous risquez de devoir payer le même impôt dans deux pays ou, pire, enfreindre la loi. Le besoin de conseils professionnels est également crucial pour tout gain en capital ou en devises que vous pourriez réaliser lors de la vente, à moins que vous ne souhaitiez donner vos bénéfices à plusieurs gouvernements.

Rénovations

Les Wells ont acheté leur maison à Baja, sachant qu’il aurait besoin d’un relooking. Ils savaient également que le projet coûterait moins cher que chez eux, mais ils ne se sont pas rendu compte de combien.

La famille refit les salles de bains, ajouta des murs et un placard, inséra des fenêtres dans un côté de la maison sans ventilation et refit surface des murs intérieurs et extérieurs.

"Ils étaient comme," Ce sera 2500 $ ", a déclaré Amy Wells. "Non compris les matériaux."

Le prix était extrêmement bas, mais comme toutes les rénovations, le projet présentait des défis.

«Je parle bien l’espagnol, mais c’est toujours difficile», a-t-elle déclaré.

Au lieu d'enlever les vieux carreaux de salle de bain, les ouvriers en ont collé de nouveaux. C’est bien que nous allions chaque semaine au Mexique pour superviser le travail et livrer le matériel, ce que beaucoup d’acheteurs ne peuvent pas gérer. Les acheteurs de longue distance voudront réfléchir longuement avant d'entreprendre des travaux de rénovation. Ce chalet nécessitant un peu de retouche semblera beaucoup moins charmant lorsque votre entrepreneur quittera le travail à 3 000 milles.

Et bien que les Wellses ne se soient pas heurtés à la réglementation de la construction, les autres pays sont stricts. En Toscane, il peut être difficile d'obtenir l'autorisation de construire une nouvelle maison, a déclaré Giorgolo Spinola. C’est l’une des raisons pour lesquelles les vieilles ruines de maisons peuvent intéresser des acheteurs intrépides. Ils viennent avec la permission de reconstruire au volume original de la maison.

Les urgences

Anthony Scotti n'oubliera jamais le jour où il s'est présenté dans l'un des appartements que sa société gère à Valence. Il était inoccupé à l'époque ou censé l'être.

«Je rentre dans l'appartement et les lumières sont éteintes et je vois des mouvements dans le lit», a-t-il déclaré.

Deux personnes étaient entrées par effraction et avaient passé la nuit, ainsi que des photos écrasées et rassemblé les appareils électroniques pour pouvoir les emporter. Scotti n’a pas appelé la police. "Je ne savais pas ce qu'ils diraient", a-t-il déclaré.

Il craignait que les intrus prétendent à tort être des squatters. L’Espagne fait partie des pays dotés de droits des squatters. Bien que cette pratique soit illégale, il peut s'avérer difficile et coûteux d'expulser sans autorisation les personnes qui vivent dans votre propriété. C’est un risque particulier pour les propriétaires absents, même si ce n’est pas le seul.

Un autre client de Scotti, un couple de l’Ohio, est rentré chez lui à Valence après une longue absence pour découvrir que son chauffe-eau s’était échappé. Si le goutte-à-goutte avait été intercepté en une journée, le problème aurait été mineur, mais la fuite avait duré deux mois.

"Il a endommagé trois étages de la maison, tous leurs magnifiques nouveaux planchers de bois", a déclaré Scotti. "Il y avait de la moisissure à l'intérieur des murs."

Même si vous ne gagnez pas beaucoup d’argent dans le processus, il peut être intéressant de louer votre maison - ou de payer quelqu'un pour entretenir la propriété pendant votre absence - afin de prévenir de telles catastrophes. Les barres et les volets de sécurité peuvent être compliqués à installer et interférer avec la vue, mais ils peuvent vous aider à éviter une bataille judiciaire de plusieurs mois.

Il est également utile d'avoir une bonne assurance, ce qui peut être difficile à obtenir dans certains pays. Si vous achetez une couverture à l'étranger, assurez-vous qu'elle paiera vos frais en cas de sinistre. Certaines grandes entreprises américaines assurent désormais des propriétés étrangères pour leurs clients. Jeremyh Hourihan, président du groupe de clients privés d’AIG, a déclaré Jeremyh Hourihan à ses clients fortunés qui souhaitent souscrire une assurance à l’étranger comparable à une police nationale et couvrir tous les frais de réparation ou de remplacement.

"Si vous achetez une villa construite en France il y a des centaines d'années, elle présente des caractéristiques qui seraient, sinon impossibles, presque impossibles à remplacer", a-t-il déclaré. "Notre garantie le reconstruira tel qu'il était."

Planifier à l'avance

Lorsque vous vous éprouvez à chercher une ferme dans le sud de la France ou un studio avec vue à Hong Kong, votre vision à long terme est souvent axée sur l’ampleur de votre plaisir dans les années à venir. Ce n’est pas l’approche la plus sage, disent les experts.

Beaucoup de choses peuvent changer au fil des ans. Une économie locale florissante pourrait doubler la valeur de votre propriété. Ou bien, le gouvernement pourrait changer les lois locales, et pas en votre faveur.

L’un des clients de Scotti en Espagne s’est récemment retrouvé dans une impasse lorsque le gouvernement espagnol a adopté une loi qui donnait à ses voisins le droit de lui interdire collectivement d’utiliser son appartement comme location de vacances.

"Ils continuent à changer les lois", a déclaré Scotti. "Cela va changer à nouveau."

Et bien que la plupart des acheteurs ne pensent pas à ce qu’il adviendra de leur maison quand ils mourront, ils le devraient. Getz recommande aux propriétaires d'outre-mer de s'assurer que leurs propriétés sont répertoriées dans le cadre de leur succession et de déposer leur testament à la fois chez eux et à l'étranger.

"En fonction des lois du pays, si vous n’avez pas la volonté de le faire [your home] pourrait aller chez le parent le plus proche que vous avez dans ce pays, ce qui n’est peut-être pas votre destination », at-elle déclaré.

Certains pays - en particulier en Afrique et au Moyen-Orient - empêchent les femmes d'hériter de biens.

De telles limites n'existent pas au Mexique. Le conflit foncier a été stressant et Amy Wells s'est parfois demandé s'il aurait été plus facile d'acheter dans une autre communauté.

«Mais tout semble se résorber», dit-elle. "Et nous sommes si heureux exactement où nous sommes."

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